前言
前幾天一直被《幸福房屋事件簿》的片段洗腦，被片段中的上斡旋、斡旋金勾起好奇心，開始思考斡旋這個買房專有名詞是什麼意思？斡旋到底是什麼？本篇將介紹斡旋的基本知識，讓你買房談價更順利！
斡旋金是什麼？是訂金嗎？
「斡旋」簡單來說就是協調價格的過程，因為談價過程還不算成立交易約定，所以需要用物品來表現購買意向、保障雙方權益，「斡旋金」就是其中一種方式，讓仲介在限定的時間內，與賣家協調出價。
那斡旋金和訂金一樣嗎？常會有許多人搞混兩者的關係，斡旋金在斡旋階段時稱為斡旋金，如果斡旋成功，確認雙方的購買意願，「斡旋金」就會轉為「訂金」，從「談價金」變成「約訂金」的概念。
訂金、定金差別在哪裡？
兩者最大的差異就是在定與訂的差異，別急這不是廢話，在教育部重編國語辭典修訂本中，「訂」包含約定後立下的意思，多指雙方訂下的約定；而「定」則有定下的含義，有確切、不改變的意思。
簡單來說「定金」如果要反悔，就需要支付違約金，「訂金」則有約定的作用，可以事後要回；不過「定」跟「訂」還是有許多人會錯誤使用，最終還是要依照合約或約定書上的敘述，來確定雙方的意願為何。
斡旋可以後悔嗎？斡旋金可以退還嗎？
如果我已經下斡旋了可以反悔嗎？常有人會有這樣的疑問，也有許多糾紛是由此引起的。
斡旋金是由仲介進行傳遞的，如果斡旋金的還沒傳達到賣家那邊，是可以通知仲介反悔的；但在斡旋金已經交到賣家手上，且已經回覆賣的意願，斡旋金就已經轉為「定金」，這時如果要反悔，就會需要支付違約金。
一定要下斡旋才可以議價嗎？
看到這邊大家一定會想，我一定要下斡旋才可以議價嗎？有沒有不需要付出金錢的議價方式？答案是有的！就是使用「要約書」。
要約書是什麼？
要約書和斡旋金一樣都可以表達買方的意願，不過跟斡旋金有些差別，斡旋金待雙方確認後，可以轉變為訂金；而要約書在確認雙方購買意向後，會變成購買意向的證明，需約定簽約時間，兩者都能達到購買意向和保障雙方權益的作用。
斡旋金交出去後，反悔會罰錢嗎？
前面有提到如果下斡旋後反悔，對雙方來說就是約定破局，斡旋金就會變成違約金，那許多人就會想：「我這樣是不是用要約書就不用罰錢了」，這次錯誤的觀念喔！
要約書上面同樣也會設定違約金，通常為買賣總價款3%，如果談判破局還是要支付違約金，相比斡旋金來說好幾倍呢！所以在表達購買意願之前，記得全面的確認房屋資訊、思考自己的購買意願，在做決定才是最安全的做法喔！
斡旋金要給多少？
有許多仲介會說斡旋金越多，成交的成功率就越高，這個說法其實不太正確；剛剛有提到斡旋金的作用是「避免雙方反悔」，而且最後賣家確定要賣，斡旋金也會轉為定金的形式扣在房價內，所以金額多寡適合最重要。
建議斡旋金的設定在總價的1%~3%之間，太少無法保障賣家的權益，太多買家可能還會再多猶豫一陣子呢。
談房價的心理戰技巧！
買房子就像我們在買菜一樣（雖然價格差很多），會包含市場行情、賣家心理價和我們心中的房屋價值，好好運用這3點，就比較有機會談到希望的價格。
舉個例子，如果我心中預期的價格為80萬，而屋主刊登的價格為90萬，為了達到我們的預期當然不能一開始就把80萬喊出來，畢竟屋主只會往上加，這時我們就要喊出比預期低一些，大概在70~75萬之間，但這時要注意市場的行情價，如果市場價大約都落在75萬好了，喊出70萬就會讓屋主認為你是來亂的，可能就會取消交易；所以在喊價時除了參考心中的價格，也要對照市價做標準，在最低預期下和賣家慢慢還價，就比較也可能買到自己預想中的價格喔！
結語
看完以上內容，你是否對斡旋有更多的了解了呢？買房是人生中的一件大事，每個細節可都要特別注意，除了合約、法律、交易的事項外，房屋狀態在買房前也要特別注意喔！
